Carte communale

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Extrait  du zonage de la carte communale

Rendu exécutoire par la Préfecture de Loir et Cher le 28 mai 2008

 

Le territoire est divisé en deux zones : la zone urbaine et la zone naturelle. Leur délimitation répond aux conditions exposées par les articles L 110 et L 121-1 du Code de l’Urbanisme, et en particulier aux notions de maîtrise du développement urbain et d’utilisation économe des espaces naturels, paysagers et agricoles.

 

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Articles de la page: 

1- Justification de zonage          2- La zone urbaine (Zone U)          3- La Zone Naturelle (Zone N)

 

 

1 – Justification de zonage :

La commune de Montrieux-en-Sologne présente une urbanisation dense au niveau du centre ancien. Puis, les extensions urbaines se sont essentiellement réalisées en linéaire le long des principales voies formant une étoile autour du bourg. Ce développement sous forme de bandes assez larges et sur des parcelles de grande taille a engendré une consommation importante de l’espace et l’enclavement de certains secteurs.

 

L’objectif des élus municipaux est de pérenniser la croissance démographique observée sur la commune entre 2002 et 2005. Il s’agit ainsi de définir, dans le cadre de la carte communale, des secteurs permettant de répondre à la demande constante de terrains à bâtir de ces dernières années et permettre la réalisation d’un lotissement communal à l’ouest du bourg.

 

Estimation des besoins


La commune présente un taux de constructions nouvelles assez important pour une commune de cette taille puisqu’elle s’élève à 5 constructions par an en moyenne sur les dernières années. Afin de d’estimer la superficie nécessaire au développement futur, il est important de tenir compte du contexte de la Sologne où il existe une habitude de construction sur de très grandes parcelles. Il est ainsi fréquent de voir sur la commune des constructions sur des terrains d’un hectare, et ce même à la périphérie du bourg.

 

Ainsi en se basant sur une hypothèse de 5 à 7 constructions nouvelles sur des terrains de taille moyenne minimum de 1 500 m², on obtient un besoin de superficie constructible minimum de 1ha/an soit environ 10 ha tous les 10 ans. Cependant, il faut également considérer le facteur de choix des habitants et le faible potentiel de création ou réhabilitation de logements dans le centre ancien ( tendance au regroupement de logement pour en faire de plus grands). On peut donc se baser sur un besoin minimum de 15 à 16 ha de terrains à bâtir sur 10 ans.

 

 

Définition du zonage


La définition de la surface d’urbanisation future s’est faite dans le souci de la préservation des paysages, des espaces naturels et agricoles.

 

La zone U est ainsi entièrement inscrite dans le périmètre définit en fonction des contraintes physiques mis en évidence dans la synthèse.

– limitation de la zone urbaine à l’est du bourg pour préserver les vues sur la vallée depuis la RD 104.

– définition d’un couloir “naturel” classé en zone N autour du ruisseau Saint Martin

– prise en compte de l’exploitation agricole située au sud-ouest du bourg (Rue des huguenots) en instituant une zone N pour limiter le développement urbain vers l’exploitation.

– limite sud-est de la zone U préservant l’habitat d’intérêt communautaire (Natura2000) identifié de la Chaumette.

 

La zone U a aussi été définie de manière à former un ensemble urbanisé cohérent autour du bourg et de limiter les extensions linéaires pour une utilisation économe de l’espace.

 

C’est dans cet objectif que le vaste secteur au sud du bourg a été inclut dans la zone U car c’est un site à enjeux pour le développement communal au vu de sa location à proximité du noyau ancien  et sa situation centrale par rapport au bourg. L’urbanisation de ce secteur est prioritaire afin de répondre au besoin en logement sans étendre trop le bourg en périphérie et linéaire.

 

L’objection de la commune est d’y aménager un lotissement résidentiel sur ce site stratégique pour le développement du bourg. La carte communale n’offrant pas d’outils opérationnels ou d’intervention foncière, ce projet devra être poursuivi pour construire à l’instauration d’un Droit de Préemption urbain (DPU) sur ces terrains pour que la commune puisse maîtriser ce foncier. Elle pourra ainsi éviter l’enclavement complet du secteur en empêchant l’urbanisation continue le long des deux axes qui encadrent (Rue Edouard Payen, Rue des compagnons).

 

La zone urbaine comprend également une zone UI à vocation d’activités située en limite sud-est de la commune qui correspond à l’extension de la zone activité intercommunale “Ecoparc”. Cette extension entre fait partie des objectifs de la Communautés de Communes de la Sologne des Etangs qui visent à développer cette zone intercommunale afin d’éviter le développement de plusieurs zones d’activités sur les différentes communes. Ce secteur sera ainsi directement en lien  et desservi par Ecoparc.

 

 

Calcul des superficies


D’une superficie totale d’environ 86 ha, la zone U regroupe essentiellement des terrains actuellement urbanisés qui recouvrent près de 53 ha. La zone UI à vocation d’activités de l’Ecoparc représente quant à elle 5 ha.

 

La surface des zones constructibles approche ainsi 27 ha, voies et espaces publics compris. Cependant, certains espaces actuellement non construits présentent un potentiel de développement limité car ce sont des secteurs situé en cœur d’îlot et en fond de parcelles ( voir plan ci joint). Ils totalisent une superficie d’environ 4 ha, ce qui réduit la surface réellement constructible à 23 ha. Notons également que plusieurs secteurs constructibles déjà inclus dans la zone U du précédent MARNU n’ont pas été urbanisés et constituent ainsi des secteurs au potentiel de développement incertain (Rue des Maudhuites).

Par comparaison, la superficie de la zone U du précédent document d’urbanisme (Modalités d’Application du Règlement National d’Urbanisme de 1998) était d’environ 71 ha. La différence de 15 ha par rapport au document actuel s’explique en grande partie par l’ajout de la zone UI, des secteurs U à l’ouest du bourg.

 

 

2- La zone urbaine (Zone U)

La zone U est l’ensemble des secteurs déjà urbanisés et les secteurs ou les équipement publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter.

 

Les constructions sont autorisées. C’est le Règlement National d’Urbanisme (RNU) qui s’applique.

 

Elle comprend également le grand site situé au sud du bourg qui n’est pas entièrement desservi mais sur lequel la commune souhaite instaurer le droit de préemption urbain en vue de la réalisation d’un projet d’aménagement.

Cette mesure fera l’objet d’une délibération spécifique et désigner précisément les parcelles concernées.

 

 

 

3- La Zone Naturelle (Zone N)

La zone N est l’ensemble des secteurs non urbanisés de la commune. On y trouve les zones cultivées, les bois, les étangs, les cours d’eau, ainsi que les écarts bâtis liés à l’activité agricole ou à vocation d’habitation.

 

Elle comprend notamment une partie située au sud-ouest du bourg et qui comprend quelques habitations afin de limiter le développement urbain vers l’exploitation agricole toute proche (Rue des Huguenots).

 

Les constructions nouvelles y sont interdites, à l’exception de l’adaptation, de la réfection ou de l’extension des constructions existantes ou des constructions et installations nécessaires à des équipements collectifs, à l’exploitation agricole ou forestière et à la mise en valeur des ressources naturelles.

 

 

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